みなさん「定期借地」をご存知ですか？

土地を所有すること無くマイホームを手に入れる、「定期借地」という新しい住文化に関心が集まってきている。この定期借地を活用することで土地所有というリスク、そして土地購入という経済的負担から放たれ、より豊かな暮らしを実現可能だという。住宅ローンに追われることなく、ゆったりとした暮らし、家族で海外旅行も楽しむ、そんなゆとりあるライフスタイルがエンジョイできるのであればまさに夢のような話だが、実際のところはどうなのであろうか。都内で定期借地といえば比較的一般的であるが地方の場合はまだまだ土地を所有するということに重きが置かれているためか、このスタイルはあまり定着していない。しかしながら、浜松の志都呂近くの西都台という閑静な新興住宅地にこの定期借地を活用したマンションが建設される予定だ。このマンションの建設を手がけるのは地元で高級分譲マンション「アートフォルム」シリーズを展開する丸八不動産。最近、ビオラ田町やかぎやビルなどの再生事業で注目を集めている浜松の不動産会社である。定期借地を活用したマンションはいったいどのようなものなのか担当者に伺ったところ以下のように説明してくれた。

定期借地権付きマンションのメリット　（下記項目をクリックしてください）

１．リーズナブルに購入可能
便利で立地条件の良いマンションが、大きな負担なく購入できる。

２．暮らしのクオリティが高く維持できる。
土地付き分譲マンションには土地購入代金も含まれているが、「定期借地権付分譲マンション」は建物のみが購入対象となるため、ローンや初期費用、税金面での負担が少なく、資金にゆとりができ、暮らしのクオリティも高く維持できる。

３．悠々自適は夢じゃない。
海外旅行に、ちょっといいクルマ。人生を愉しむライフスタイルを満喫できる。

４．所有リスクよ、さようなら。
固定資産税は建物分だけ。万一、土地の価値が変わっても、自己資産に影響はない。借地期間は50年以上。この借地契約は法律で保護されているので安心。

５．人気マンションの条件は、「分譲」も「定借」も同じ。
①人気の街であること。
②マンションが、良質で安価であること。
③建設会社が、しっかりしていること。
④『売主の会社』がしっかりしていること。
⑤分譲後の「管理」がしっかりしていること。

定期借地について説明を受け、かなりのメリットがありそうに思えるが実際のところはどうなのであろうか。地方ではあまり普及していないこのシステム。何か普及しない理由が他にあるのではないだろか。次に様々なケースを想定して定期借地についての疑問を聞いてみることにした。

定期借地についてのQ&A　（下記項目をクリックしてください）

Ｑ.保証金（敷金）とは何か？
保証金（敷金）とは、借地契約時に地主さんに預けていただくお金のこと。地代滞納や契約違反等が無ければ、契約満了時もしくは途中解約時に全額返還される。

Ｑ.地代はどのように支払いするのか？
マンション管理会社が回収し、地主様に支払いする。

Ｑ.地代は変動するのか？
地代は3年毎に見直しされます。土地の固定資産税と、県の消費者物価指数を連動させた一定の計算式で算出される。話し合いで決めるようなことは基本的にないので、地代改定でトラブルになる心配がなく、お互いに安心。

Ｑ.建物を人に貸すことは可能？
もちろん可能。その際、地主さんに通知する必要があるが、建物はあくまで自己所有なので借家として人に貸すことは可能。

Ｑ.契約期間中に建物を売却できるか？
もちろん可能。その際は定期借地権付建物価格で売却し、地主さんとの定期借地契約は建物を購入した方が譲受人として権利を承認することになる。

Ｑ.途中解約や契約延長は可能？
途中解約については地主からの途中解約はできないが、借主からの途中解約は可能。地主に預けている保証金は新しい購入者に引き継がれ、借主には満額返還される。契約期間の延長はできないが、双方の合意により新規の定期借地権を結ぶことにより契約延長の形をとる事は可能。

Ｑ.契約者が亡くなった時はどうなるか？
借地権付建物を相続した人がその契約の権利義務を引き継ぎます。定期借地権の相続に際して諸手続きに関しては弁護士や信託銀行など信託業務を行っている専門業者に相談。

さらに定期借地を活用したマンションは下記の法律に基づき履行される確かな制度だと担当者は言う。
借地借家法（平成三年十月四日法律第九十号）第二章借地
第四節定期借地権等第二十二条（定期借地権）

存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の構造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

これらの話を踏まえると定期借地を活用したマンションはこのような人たちに最適だ。

・シニア夫婦
息子と同居している夫婦や将来の年金に不安を感じている方など。
後世に残す資産のことより今現在を楽しく生きたいというあなたへ。

・ミドル夫婦
大企業の転勤族、夫婦だけで悠々自適な生活を楽しみたい方など。
子供に気を遣われずにのんびり生きたいというあなたへ。

・単身者
30歳代の独身女性や20歳代中盤の男性など。
独身でも家庭を待つ幸せとは別の幸せを感じていたいあなたへ。

・新婚夫婦
現在賃貸マンションに住んでいる方から、近々結婚を予定している方など。
マンション取得をきっかけに大人として一人立ちしたいというあなたへ。

現在の激しい社会環境の変化から考えて、多くの人が50年以上、同じ場所に住んでいるとは考えにくい。したがって、定期借地のマンションはとりあえず一定期間住める場所を低コストで確保できるのは大きな魅力と言えるだろう。ただしメリットだけではなく、もちろんデメリットもあるので、興味のある方はそのバランスを考えて購入検討していただければと思う。

定期借地のデメリット

・相続が難しい
50年後には土地を更地で戻さねばならないため、相続が難しい場合が多い。更地に戻す費用が必要な上、資産価値が低いため。

・住宅ローンの借り換えが難しい
担保価値が低いので住宅ローンを組むことや借り換えが難しい

・50年先の住居の心配
高齢期になってから住居を失う可能性がある

定期借地権付き物件を検討する際には、目先の価格だけにとらわれず、自分自身のライフプランをよく把握しておくことが大切である。さて、丸八不動産が販売予定の定期借地権付きマンション「アートピア西都台」は3LDK(68.78㎡) 1,390万円から物件が用意されている。デメリットを考慮してもかなりリーズナブルな価格設定だ。近隣に学校や病院、公園、ショッピングセンターなど充実した周辺環境という立地から、特に子育て夫婦には最適な物件である。ご興味のある方は丸八不動産へお問い合わせを。